港区で安くいいマンションを買う方法

港区のマンションは非常に高価です。

経済大国日本のド中心に存在し、全国や全世界の富裕層からの住宅ニーズは枯れることが中々ありません。港区の人口は現在の26万人から、2028年で30万人に増加すると見込まれています。しかし土地のスペースは限られているため、資産価値が維持しやすい、または上昇しやすいという特質を持っています。

そうするとこうも考えられます。一見価格は高いのですが、数年〜数十年後に同価格または何割か増しで売却できれば、実質無料またはむしろ住むことで儲けられる可能性があるということです。

実は田舎の物件よりも安く住める可能性があるわけですが、そのためには高額のキャッシュを用意するか、または高額のローンを組める必要があります。

ローンは大体年収の8倍程度が目安と言われており、１億の物件を買う場合は年収1250万程度が目安となります。これは結構ハードルが高い。

そこで別の方法を提唱します。ずばり、ボロ家を安く買って、デベロッパーの開発に乗って地権者枠で新築の広い家に住む方法です。

たとえば、かつて現在の六本木ヒルズのあたりに住んでいた住民は、今六本木ヒルズレジデンスのA棟に住んでいます。そんなイメージです。

与えられる広さは、元々の土地の持分で調整されます。このとき、元々の建物の容積率（建ぺい率とは違い、高さが考慮される）が目一杯使われていない物件（例えば低層階物件）の場合、その限界の広さ換算の倍率で広さが与えられるらしいです。つまり開発が終われば、新築で今より広い物件に住めるわけです。（デベロッパーの方針などにもよるでしょう。細かいことはすみませんがわかりません）

これを狙うとき、まずはデベロッパーが開発で目をつけそうなところを選ぶ審美眼が必要です。

これについては非常に難しいですが、デベロッパーは群戦略を好むので、すでに開発されている一帯のすぐ側の、古い民家が並んでるようなところがオススメになります。

最近の例でいうと、虎麻ヒルズの開発に選ばれた虎ノ門５丁目とか、東急の開発に選ばれた麻布台３丁目などが挙げられます。

次に難関なのが、開発が決まってから完了するまでかなり長い時間を要するということです。

10年以上かかることなんてザラにあります。地権者とデベロッパーの間で合意がついた後からその土地を買おうとしても、新物件に入居できる権利はもう間に合いません。

話し合いが進んでるときにはもう地権者は得することが見えてきてるだろうから手放さないでしょうし、相当先取りする必要があります。

さらに運良く地権者の権利に間に合っても、その後の開発のための工事期間にはどこかに引っ越さなければなりません。これはデベロッパーが充てがってくれるか、お金を出してくれて自分で探すかになるでしょうから負担は少ないのですが。

こうして長い我慢を経れば、晴れて新築高層開発物件の住人になれるわけです。ハードルは高いですが目指す価値はあると思います。私もこの方法か、年収を上げて億ションローンを組む方法で成り上がることを若干検討しています。