ピーターティールの独立国家計画を思考実験する

シリコンバレーの超大物・ピーターティールの独立国家樹立計画について簡単に思考実験したいと思います。

• 国民層

裕福で、かつ、かつてアメリカを目指してやってきた移民のように好奇心が強く冒険的な人たちが最初に住みそう。

• 法律

他の先進国と比べ、人権の尊重、所有権、財産権など、必要最小限の項目に済ませそう。

• 外交

輸入に頼らざるを得ない物資が多そうだが、国力が弱いと他国から簡単に不利なディールを突きつけられそう

• 福祉

おそらくリバタリアン思想なので他の先進国のように福祉に重きを置かなそう。その結果老後の備えは政府に頼らず自力で蓄えるなど、自立した人間が増えそう。自己責任が問われ、自然淘汰が進む、かつての文明以前の世界観が強くなりそう。

• 安全保障

軍事力が弱いので国防に難あり。警察は他の先進国と同様に機能しそう。

• 経済

リバタリアン思想の小さな政府が実現し、変な規制や補助がない自由な競争が十全に機能しそう。徴税が少ないことが国としての大きな魅力になりそう。

• 教育

義務教育期間は短く、教科書的な座学中心ではなく、Webや実践から学ぶ形式の主体的な学習スタイルになりそう。

• 産業

好奇心が強く冒険的な人たちが多そうなので既成の悪習慣に捉われないイノベーションが闊達になりそう。土地柄でITやテクノロジー系の産業が発達しそう。

• 環境

再生可能エネルギー活用など自給自足のエコロジー意識が強くなりそう。

• 金融

ルクセンブルクなどと同様、小国が成立するためには重要なセグメントになりそう。中央銀行による通貨発行や経済政策介入の余地をなくした自立分散型ブロックチェーン活用がそのまま好まれそう。

• 交通

国外から入る場合、飛行機か船だが、最初は空港も用意できないか？アクセスが悪そうなのでそれを嫌って入国したがる人が少なくなりそう。

以上。自分の生きる能力に自信があり、既存の国政や文化に不満がある人にとっては、不安定なところは多々ありますが生活し甲斐のある国家なのではないでしょうか。

港区をアジア最高のシティにするために

港区で生活していると都市としてのレベルの高さを感じます。

オシャレな景観、洗練された人間、美食、アートギャラリー、緑、・・・素晴らしいと思いますが、気になることが一点あります。

それは煙草です。

歩きタバコや喫煙所以外での喫煙など、防げないタバコの煙に1日1回以上は確実に遭遇する感じで、歩いていて非常に不快です。

アジア最高の都市として東京と比較に挙がるシンガポールや香港では、喫煙場所以外の喫煙やゴミのポイ捨てに対して10万円以上の罰金を課すそうです。

ゴミのポイ捨てとかは明らかにやってはいけないことです。それを何も処罰しないもんだから、倫理のない人間が調子に乗ってそこらにゴミを捨てる→それをクリーン活動だと言って捨ててない人間が処理するという何の改善性もないサイクルを繰り返すのではないでしょうか。

一つ一つのポイ捨てや受動喫煙は影響が小さくても、重ねれば街の景観や人の健康は大きく損なわれます。港区もほぼ意味をなしていない『港区環境美化の推進及び喫煙による迷惑の防止に関する条例』を掲げるのではなく、厳重な罰金を課すべきです。

ちなみに、シンガポールや香港との比較の話で言うと、この2都市がアジアの中心になっているのは金融のハブとしての影響力が強いからだとされています。アメリカのウォール街、イギリスのロンドンといい、世界を代表する都市には必ず金融のハブが存在します。

金融というのは虚業をやっているように思われがちですが（たしかに一部行き過ぎなところはあるように思えますが）、円滑な経済活動、資源の最適分配を司る、社会や国力にとって非常に重要なカテゴリーであります。

東京では、所得税、法人税、住民税、相続税、贈与税、キャピタルゲイン税の全てにおいてこれら2都市と比べて数十%以上の税金が課せられます。特に所得税、住民税合わせた最高税率は55%。こんな罰金を食らわされて、世界の投資家、金融エリートがここを拠点に活動しようとは選択しないでしょう。

少ない数の富裕層から税金を半分以上取り、大半の人々、企業からはほとんど税金を取らない。これでは総合的な税収は低いまま富裕層のダメージだけが大きくなり、稼げる人間が去り、貧しい国になっていくでしょう。税制は是非見直してほしいところですね。累進課税で設定された数値に正しい根拠などないですから。

稼いでていい思いしてるんだからいっぱい取って当然だろうと思ってる人もいるでしょう。しかし、他の政治が混乱してる国々の貧困な人々から見れば、日本の中〜下層は完全に富裕層に見えているわけです。毎年収入の半分以上を寄付してみてはいかがでしょうか。

港区で安くいいマンションを買う方法

港区のマンションは非常に高価です。

経済大国日本のド中心に存在し、全国や全世界の富裕層からの住宅ニーズは枯れることが中々ありません。港区の人口は現在の26万人から、2028年で30万人に増加すると見込まれています。しかし土地のスペースは限られているため、資産価値が維持しやすい、または上昇しやすいという特質を持っています。

そうするとこうも考えられます。一見価格は高いのですが、数年〜数十年後に同価格または何割か増しで売却できれば、実質無料またはむしろ住むことで儲けられる可能性があるということです。

実は田舎の物件よりも安く住める可能性があるわけですが、そのためには高額のキャッシュを用意するか、または高額のローンを組める必要があります。

ローンは大体年収の8倍程度が目安と言われており、１億の物件を買う場合は年収1250万程度が目安となります。これは結構ハードルが高い。

そこで別の方法を提唱します。ずばり、ボロ家を安く買って、デベロッパーの開発に乗って地権者枠で新築の広い家に住む方法です。

たとえば、かつて現在の六本木ヒルズのあたりに住んでいた住民は、今六本木ヒルズレジデンスのA棟に住んでいます。そんなイメージです。

与えられる広さは、元々の土地の持分で調整されます。このとき、元々の建物の容積率（建ぺい率とは違い、高さが考慮される）が目一杯使われていない物件（例えば低層階物件）の場合、その限界の広さ換算の倍率で広さが与えられるらしいです。つまり開発が終われば、新築で今より広い物件に住めるわけです。（デベロッパーの方針などにもよるでしょう。細かいことはすみませんがわかりません）

これを狙うとき、まずはデベロッパーが開発で目をつけそうなところを選ぶ審美眼が必要です。

これについては非常に難しいですが、デベロッパーは群戦略を好むので、すでに開発されている一帯のすぐ側の、古い民家が並んでるようなところがオススメになります。

最近の例でいうと、虎麻ヒルズの開発に選ばれた虎ノ門５丁目とか、東急の開発に選ばれた麻布台３丁目などが挙げられます。

次に難関なのが、開発が決まってから完了するまでかなり長い時間を要するということです。

10年以上かかることなんてザラにあります。地権者とデベロッパーの間で合意がついた後からその土地を買おうとしても、新物件に入居できる権利はもう間に合いません。

話し合いが進んでるときにはもう地権者は得することが見えてきてるだろうから手放さないでしょうし、相当先取りする必要があります。

さらに運良く地権者の権利に間に合っても、その後の開発のための工事期間にはどこかに引っ越さなければなりません。これはデベロッパーが充てがってくれるか、お金を出してくれて自分で探すかになるでしょうから負担は少ないのですが。

こうして長い我慢を経れば、晴れて新築高層開発物件の住人になれるわけです。ハードルは高いですが目指す価値はあると思います。私もこの方法か、年収を上げて億ションローンを組む方法で成り上がることを若干検討しています。

港区男子のUber Eats副業事情

今日は私が始めた副業について書きます。

本業ではサラリーマンをやってますが、副業を複業経験することで色んな能力・知見を高めて、収入も増やそうという目論見です。

色々調べましたが、片手間で生活やっていけるだけの収入を得られそうな仕事はなかったので、まずは簡単に始められて色々洞察が得られそうなUber Eatsから始めることにしました。

個人的に今年春にアメリカのフロリダに行きまして、そこでライドシェアのUberを初体験しました（日本ではライドシェアUberはタクシー業界規制のため未許可）

そこで７回くらい乗りましたが、こんなサービスを何もないところから作り出して実行しきってしまうなんて・・仕組みや使い勝手の良さを実際に体験して非常に感銘を受けました。利点は主に、

• タクシーと比べて安い（相乗りなども選べて利便性と安さを自分である程度調整できる）
• 合理的（全体で無駄がなくなるシステム）
• 地図上でダイナミックに近辺のドライバーがどのあたりを動いてるかが見えて楽しい
• アプリでポチりなので電話でタクシー呼ぶより簡単
• 値段がルートとそのときの需要状況などに応じて最初から決まってる状態で確定できるので安心

日本でもUber Eatsはユーザー（商品買う側）として2年前くらいから使っていました。運ぶ側になれば、

• 何かと注目を浴びるギグワークや物流のラストワンマイル最前線の課題をこの身を持って体験できる
• 港区ではどういう層が利用してるのかを肌感覚で知れる
• 運動したいときなど、自分のやりたいタイミングに応じて金を稼ぎながらできる

上記は実際に実現できました。ただ以下も相当期待してたのですが、これらは実現しませんでした。

• ドライバーアプリで需給状況が把握できて勉強になりそう　→ ドライバーアプリでは全体の需給状況は見れず、一件だけ配達依頼がきて、それを受けるかどうかその場で判断する、それの繰り返し。そのときわかるのは店の位置と、現在地からの車でかかる移動時間だけ。なんの店か（マクドナルド）や、届け先の住所すらわからない。おそらくプライバシーへの配慮や、全部見た上で判断できるならば店から隔離された高級住宅街などはみんな拒否して運び手がいなくなるからではないか

• 出かけたついでに、帰り道でちょうど近くで商品求めてる人がいたら楽に稼げるんじゃないか　→ 上記と同じ理由で運び先がわからないまま引き受け判断しないといけないのでコントロール不可能

さて、実際やってみての感想です。まだ初めて１ヶ月程度ですが、すでに色々見えてきました。

良かった点（先述以外）

• 普通だったら絶対入れない超有名高級タワマンの高層階に配達できた
• サービス業（？）はバイト以来で、客目線で満足のいくサービスを提供するにはどうすればいいかを意識するようになった。つまり職業的なプロ意識が磨かれた。
• 時給は大体1000円前後。本業はたぶん4500円前後で、同じ額を稼ぐのに１時間かかるのか５時間かかるのかで全然違ってくることをあらためて認識できた。
• 店によって配送のしやすさの工夫が違うことを知れた（ジュースこぼれないようにテープ貼るなど）

悪かった点

• 配達予定時間がユーザーには見えるのにドライバー側には見えない。それで予定時間に遅れたとFBを受けても知らないのだから改善しようがない。普通の最短距離で行ってもそういう苦情を受けることがある。
• 店が混んでて出来上がるまでめっちゃ待たされることがある
• 工夫されてないジュースや汁物は運んでる途中こぼれやすい
• ユーザー住所は地図アプリで大体の場所は把握できるが、最後の細かい住所確認（マンション名など）が難しく時間かかるときがある
• 別々の配達の合間で中々注文リクエストが来ずフラフラ自転車で彷徨うことがある
• あのでかいリュックが街中で目立つ

ということで、悪かった点がたくさんありますが、良かった点も含めて色々洞察が得られたことで既にやった甲斐があったと思ってます。

最近、あるジャーナリストが、汁物がこぼれてぐちゃぐちゃになってたので受け取り拒否したところ、マンション敷地内に商品が捨てられていて、それをTwitterに晒して大きな話題になりました。（これもちろん私じゃないですよ）

こういったニュースを聞いたとき、実際に配達をやってるので構造的な問題点がすぐさま理解できます。

あと思ったのは、これで生活成り立たせようと思ったら結構大変だなということです。大体時給1000円として、1日8時間週5日で月収16~18万円くらい。全然生活できる稼ぎなんですが、毎日8時間自転車は結構大変です。個人事業主扱いなので事故のリスクもありますし。最近労働組合ができて保険適用の流れができたようですが。

このビジネスモデルで金持ちを目指そうとすると、労働時間を増やすしかないわけですが、1年は8760時間で、仮に不眠不休で働き続けたとしても、年収は870万くらいです。実際は1/3くらいしか働けない（アプリで労働時間管理していて上限時間以上は配達できないようになってる）ので、200~300万くらいでしょうか。

いかに知恵を使って肉体労働以外の形で収入を得られる仕組みを作り出せるかが大事かわかります。

元々これでガツガツ稼いでいく予定ではなかったし、今後も学びを得たい気分のときだけ運ぶ感じになります。こんな感じで複業を重ねて、最初は収入度外視の先行投資でパワーアップしていこうと思ってます。

港区は皆得？世帯年収から分析

今日は港区のお金の話をします。

港区といえばお金持ちが多いイメージがあります。本当にそうなのかをデータから簡単に分析したいと思います。

以下２リンクから、港区と全国の世帯年収を比較したグラフを示します。

https://www.nenshuu.net/prefecture/shotoku/shotoku_city.php?code=131032

https://www.mhlw.go.jp/toukei/saikin/hw/k-tyosa/k-tyosa09/2-2.html

このグラフを見ると、港区のほうが全体的に世帯年収が高いことがわかりますが、おそらく日本一裕福な区がこの程度（？）しか勝ってないのか、という印象が拭えません。

300万以下の世帯が20%近くあります。土地、家賃があれだけ高い港区で、この額でどうやって暮らすんだという感じですが・・

まず個人的な感想を書くと、港区でも金持ちでない人はたくさん住んでます。

三田とか麻布十番あたりを散歩すれば、ボロ家にみずぼらしい格好で住みついてる人は意外と結構たくさん見かけます。

あと、ちいばすという100円で乗れるコミュニティバスに乗る人たちもたくさん見てきました。私も一時期毎日乗ってましたので。これは電車に比べると本数少ないし、余計なルートを色々回るので時間もかかる代物です。私は港区の風景見ながらゆったり座れるので好きだったんですけど。

こういう方達で、元から港区に土地があり、年金生活をしている場合には、300万以下でも暮らしていけるんじゃないかと思います。

一方、1000万以上の世帯も30%近くあります。よく見たらこれはすごいことですね。世帯ではなく個人で見た場合、年収1000万以上は全国で4%くらいしかいないらしいですから。

しかし港区の地理的な特性上、大企業社員・役員、官公庁関係者、士業人など、高額サラリーを稼ぐ人たちがたくさん住んでるのは当然のことです。全てが集中する東京のド中心に位置しますから。

しかしこういった層では、せいぜい年収は数千万、いいところで5000万といったところではないでしょうか。5000万だと半分は税金で持って行かれますから、手取りで考えると庶民と比べてそこまで裕福には振る舞えないと思います。

それでは、あの突き抜けた金持ちのイメージはどこからくるのでしょうか。テレビで見る、豪邸や高級車を見せびらかすあの層は一体何者なんでしょうか。

まず当然、さっきの5000万層よりさらに突き抜けた層がいます。年収億超えの芸能人とかスポーツ選手とか起業家とかです。この層も業界人ひしめく港区にはうじゃうじゃいます。

あとポイントになるのは、さっきのグラフは世帯年収であり、課税対象所得になるところです。株などの利益は、申告分離課税扱いで含まれていません。

港区の住民が、投資によってリッチになっているのは、加谷珪一氏も以下の記事で指摘している通りです。

https://www.enrich.jp/mind/richethology/20170601-26987

あと個人事業主で投資を組み合わせてる層もたくさんおり、彼らは支出を本業から経費で落としたり、様々な調整を行うことで表面上の利益を小さくし、税額を下げることが可能です。

なので、先ほど20％いた300万以下の層でも、実際は桁外れの金持ちがたくさんいる可能性があるのです。ほぼ働かずに不労所得で億を稼ぐ人たちも実際に存在します。

先ほどのせいぜい5000万層も、億超え層も、税金で半分持って行かれるのはさすがにバカバカしすぎるので、なんらかの税金対策を練ってきます。それは不動産の売買だったり、様々な投資を絡めた手法を取ってくるものです。

こうして、課税対象所得はほどほどに、どの層でも低い税率で（株の場合20%で一定）税を納める、皆得な区が港区なのです。

森ビルの虎麻ヒルズ（仮）に関する考察

今日は森ビルの高さ日本一・330mタワー建設を含む大規模開発について個人的な見解を書きます。

まず森ビルが現在港区で計画してる開発の全容を把握しましょう。（森ヒルズリート決算説明会資料より：https://www.mori-hills-reit.co.jp/LinkClick.aspx?fileticket=BAFDSaS4%2fs4%3d&tabid=145）

緑色が既存森ビルポートフォリオのところで、オレンジ色が新開発を計画しているところです。

まず左から。六本木ヒルズのすぐ横、鳥居坂の左側に第二六本木ヒルズ（仮）が計画されています。

この開発詳細はまだ明かされていませんが、六本木ヒルズとおおよそ同等の敷地面積と、距離の近さから、六本木ヒルズのコンセプトを受け継いでさらにパワーアップさせるイメージを想像します。

ちなみにどちらも高低差がかなりあり（20mくらい）、通路も繋がってないので今のままだと移動は結構面倒になります。おそらくTSUTAYAの向かいのあたりに立体の通路を架けるんじゃないでしょうか。

写真は鳥居坂の登り始めで、旧岩崎小弥太邸含む左側一帯が再開発される予定です。

次に、右のほうの虎ノ門ヒルズ周辺。こちらは詳細が発表されており、2014年にできた虎ノ門ヒルズに加えて、左右にオフィスビル、レジデンスビル、さらに虎ノ門ヒルズ駅直結のステーションタワーが建てられる予定です。

虎ノ門ヒルズは六本木ヒルズと違って、オフィスや飲食店以外の文化、ファッション、エンターテイメント的な施設がありません。例えば映画館、美術館、ブランドショップ、アリーナなど。

それゆえ、平日はビジネスマンがたくさんいるのですが、休日は人であまり賑わっておらず、ゆったり落ち着いて上品な時間を過ごすことができます。

今もうすでにオフィスビルとレジデンスビルがだいぶ仕上がってますが、それらからもエンターテイメント要素はあまり感じられないため、このままだと虎ノ門ヒルズの雰囲気は今と変わらず、ただ拡張しただけになりそうと思います。

ステーションタワーに関しても、事務所、ホテル、店舗、集会場、と書かれているので、六本木ヒルズみたいな感じにはならないでしょう。それはそれで、虎ノ門の上品な空間が保てていいんじゃないかと思います。

写真は虎ノ門ヒルズと、ほぼ建設終わってるオフィスタワーのツーショットです。

最後に、一番話題になってる虎麻ヒルズ（仮）について。

世間的にポイントになってるのは、高さ330mというところです。それが東京タワーから歩いて10分くらいのところにできます。

東京タワーも標高高いところにあるのですが、国土地理院の地図情報によると、標高21m。それに対して虎麻ヒルズの予定地は約27mあります。

ビルの高さは東京タワーのほうが3m高いですが、標高が6m低いので、全体で実質3m虎麻ヒルズのほうが高くなります。これがすぐ近くにあって、横の胴体も東京タワーより大きいですから、東京の景色におけるインパクトは相当強くなります。

ただし、やはり東京タワーのあの赤さや形は東京において唯一無二であり、未だにシンボルとして君臨し続けるのは間違いなさそうです。

写真は六本木ヒルズ52階から撮った東京タワー方面と、恵比寿ガーデンプレイス38階から撮った港区方面です。

さて、肝心な中身ですが、高さだけではなく敷地面積も相当広く、説明資料を読んでる限り、インフラや緑を充実させ、生活環境、都市環境を向上させるというコンセプトが強そうです。森ビル得意の街づくり力が存分に発揮されそうです。

住居、事務所、店舗など、こちらも虎ノ門ヒルズと同じような感じで、六本木ヒルズのようなエンタメ要素は薄い気がします。

写真は330mタワーが建てられるあたりの現在の工事状況です。すぐ裏にはアークヒルズビル群が並んでます。

ということで、新開発によって端から端まで歩いて１時間以上かかる大規模なヒルズ群が繋がることになりますが、これまで通り西側はエンタメ系、東側は落ち着いた大人の雰囲気系で変わりはない気がしています。

駅が増えたり、レジデンスやホテルが増えたり、環境が整備されることで人は増えるでしょうが、東のほうは爆発的に増えることはないんじゃないかと思います。

今でもアークヒルズから虎ノ門ヒルズにかけては、森ビル以外も含めて巨大なビル群が広大で清潔な敷地内に群がってますが、だからといって人がたくさん集まってるかというとそうでもないからです。

最近ホテルオークラがアークヒルズの端のほうに新装オープンしたばかりですが、それも巨大ビル３個くらい＋向かいにあるアメリカ大使館並みの広さの庭園がついてる極めて贅沢な空間なんですが、人はほとんど増えてませんでした。

写真はホテルオークラのリニューアル状況です。

既に群としては十分な完成度を誇る地域だけに、これで極端に変わるとは考えづらいのです。

しかし港区に暮らす私としては、これだけ夢のある開発を決行して区民の生活環境を向上させてくれる森ビルには感謝の念しかありません。Thank you too much so much very much Mori Bill right now !

3A1R

はじめまして、港区男子です。

今日からブログを始めます。

最初に自己紹介から。

私は港区の麻布在住の33歳外資系コンサルです。

港区に引っ越して３年になります。

このブログでは、港区の様々なテーマを、現地からの視点で、最新情報絡めて語ろうと思ってます。

まず初回は3A1Rについて個人的な見解を書きます。

3A1Rとは、『赤坂、青山、麻布、六本木』のことです。いずれも高級住宅街として有名な街です。

私はこの中で、麻布と六本木を強く推します。

まず、麻布には、麻布十番というオシャレな商店街があり、私はここを3年観察してきましたが、どんどん青山の路地裏っぽいオシャレな雰囲気に変貌を遂げつつあります。

特に六本木ヒルズのTSUTAYA寄りの方面はオシャレな物件に建て替えが進んでいて、青山化が顕著です。

また、日本でブランドショップ旗艦店が集中する場所といえば、表参道、銀座が有名ですが、これも六本木ヒルズけやき坂のブランドショップ群が、現在開発中の鳥居坂・第二六本木ヒルズのところまで続くことで同等レベルまで発展するのではないかと予想します。

次に、赤坂エリアとの比較になります。

TBS周辺（赤坂駅周辺）の企業、芸能、国際感は六本木にも十分漂っています。

『住』という意味では、赤坂にもタワマンが増えてきていますが、オフィス街や繁華街との切り離しという点で少し難がある気がします。

落ち着いた暮らし、生活感を求める人たちにとっては、もう少し緑が多くて喧騒が少ないところが好ましいのではないでしょうか。

その点、六本木も似たようなものですが、麻布に目を移せば閑静で広いスペースを有する高級住宅街が広がっています。

また、麻布には大使館が50個（！）あります。港区に、ではなく、麻布だけで50個あります。この国際的かつ優雅な雰囲気が麻布という街のアイデンティティなのです。

次回は、これから始まる麻布・六本木地域の森ビルの都市開発について個人的な見解を書こうと思います。

それでは！